Koopwoning bij scheiding: de opties

Hebben jullie een koopwoning? Een van de eerste financiële kwesties die ter tafel komt in een scheidingsituatie is de eigen woning. Dan zal In het kader van jullie scheiding de koopwoning juridisch moeten worden verdeeld.  De vraag is dan ook welke opties er zijn en hoe het in de praktijk geregeld is.

In dit artikel over de koopwoning bij scheiding schetsen we een aantal scenario`s. Waarbij we er van uitgaan dat jullie gezamenlijk eigenaar zijn van de koopwoning. En voor de aankoop een hypotheek hebben afgesloten.

Koopwoning bij scheiding, de scenario` s

1. De woning wordt verkocht;
2. Één van jullie neemt de woning en de hypotheek over;
3. Jullie laten de woning tijdelijk onverdeeld.

Om goed te kunnen beoordelen wat de (on)mogelijkheden zijn is het allereerst van belang om te bepalen wat de waarde is van de woning ten opzichte van de hypotheek. Is er sprake van een overwaarde, onderwaarde? Of zijn waarde woning en hoogte hypotheek ongeveer in evenwicht. De waarde van de woning kunnen jullie in onderling overleg vaststellen. Bijvoorbeeld aan de hand van de WOZ-waarde. Jullie kunnen ook een makelaar vragen de woning te waarderen of te taxeren. De hoogte van de hypotheek is meestal goed vast te stellen aan de hand  van de jaaropgave of een recent overzicht.

Soms is er sprake van meerdere hypotheken of leningdelen. Waaraan een spaarcomponent, levensverzekering of belegging is gekoppeld. Ook de opgebouwde waarde in die bestanddelen spelen een rol bij de verdeling. Als we een spaarcomponent als voorbeeld nemen geldt dat deze is gekoppeld aan de hypotheek. En dus niet los daarvan gezien kan worden. Bij verkoop is de opbrengst geacht te zijn gebruikt voor het inlossen van de hypotheek. Dit speelt in de praktijk geen rol op het moment dat de verkoopopbrengst voldoende is om de hypotheek geheel af te lossen.

Ter illustratie:

Heeft jullie koopwoning bij scheiding een waarde van € 250.000,–. En rust daarop een hypotheek van € 200.000,–. Dan kent de woning een overwaarde van € 50.000,–. Jullie hebben beiden recht op de helft van deze overwaarde. Is er aan de hypotheek nog een levensverzekering gekoppeld. Met een opgebouwde waarde van bijvoorbeeld € 20.000,–. Dan dient in het kader van jullie scheiding ook dit bedrag, zoals dat heet, bij helfte te worden verdeeld. Is de koopwoning bij scheiding geen € 250.000,– maar € 175.000,– waard. Dan is er sprake van een onderwaarde van € 25.000,–. De levensverzekering vertegenwoordigt een waarde van € 20.000,–. zodat het in de praktijk gaat om een “schuld” van € 5.000,–. Die jullie zullen delen.

Uitgangspunt is dat in ieder scenario de over- of onderwaarde is verdeeld.

De woning wordt verkocht

Als jullie besluiten jullie koopwoning bij scheiding te verkopen. Dan is de afwikkeling op zich simpel. In het kader van de scheiding is het verstandig afspraken te maken. Over de vraag wie gedurende het verkooptraject de vaste lasten met betrekking tot de woning voldoet. En op welke wijze. Goed fiscaal advies mag overigens daarbij niet ontbreken. Vrijwel altijd zal de hypotheekverstrekker formeel toestemming moeten geven voor de verkoop. In de praktijk is dit relevant op het moment dat er na verkoop kans op een restschuld is. Dan speelt ook mee of de hypotheek destijds is afgesloten onder Nationale Hypotheek Garantie. Vervolgens moeten jullie besluiten welke makelaar de woning voor jullie gaat verkopen. De ervaring leert dat het verstandig kan zijn op voorhand afspraken te maken. Over de vraagprijs, een eventuele verlaging daarvan en de laatprijs. Als de woning is verkocht en geleverd wordt de overwaarde of restschuld verdeeld c.q. gedeeld.

Een van jullie neemt de woning en de hypotheek over

In dit scenario zal degene die in de woning wil blijven wonen advies moeten inwinnen bij een hypotheekverstrekker of tussenpersoon. Vaak wordt er door degene die overneemt voor gekozen een nieuwe hypotheek af te sluiten. Hiermee wordt de gezamenlijke hypotheek ingelost. De ander zal dan uit zijn of haar aansprakelijkheid worden ontslagen.

In geval van een echtscheiding of ontbinding geregistreerd partnerschap zal het van belang zijn of en zo ja voor welk bedrag er door degene die overneemt partneralimentatie gaat betalen. Een goede wisselwerking tussen financieel adviseur en mediator is dan ook van belang. Degene die overneemt zal de helft van de overwaarde moeten voldoen aan de ander. Mocht er sprake zijn van een onderwaarde dan zal degene die overneemt bij de ander aanspraak kunnen maken op betaling van de helft van deze onderwaarde.

Zijn er meer vermogensbestanddelen betrokken bij de verdeling? Dan kan de verdeling van de woning natuurlijk betrokken zijn in de totale verdeling. En er over en weer, waar gewenst en/of logisch, verrekend worden. Uiteindelijk is voor de definitieve afwikkeling de gang naar de notaris noodzakelijk. Voor het passeren van een zogenoemde akte van verdeling (waardoor degene die de woning overneemt alleen eigenaar is).

Koopwoning bij scheiding: woning (tijdelijk) onverdeeld laten

Er gebeurd dan (tijdelijk) niets. Jullie maken afspraken over de vraag wie in de woning blijft wonen. Wie de vaste lasten voldoet (en de fiscale aspecten hiervan). Hoe is de aanpak en betaling van het klein en eventueel groot onderhoud. En bijvoorbeeld hoe jullie omgaan met een toekomstige waardestijging of -daling. Jullie blijven gedurende deze periode hoofdelijk aansprakelijk voor de hypotheekschuld. Wat soms belemmerd kan werken.

Reden om een koopwoning bij scheiding onverdeeld te laten; kan zijn het gegeven dat de woning op het moment van jullie scheiding onder water staat. Dus een onderwaarde kent. Terwijl dit in de toekomst mogelijk zal veranderen. Dit bijvoorbeeld omdat jullie verwachten dat de waarde van  een aan de hypotheek gekoppelde spaarcomponent zal stijgen. Zodanig dat in de toekomst bij een verkoop geen restschuld zal zijn.

Andere gedachten kunnen zijn dat thans geen van jullie de woning en hypotheek kan overnemen. Maar een verwachte salarisstijging in de toekomst dit zal veranderen. Ook het uitgangspunt dat de kinderen gedurende een bepaalde tijd in hun vertrouwde woonomgeving kunnen blijven wonen kan een gedachte zijn.

Conclusie: Hierboven zijn zoals gezegd de meest voorkomende mogelijkheden van de koopwoning bij scheiding geschetst. Er zijn er uiteraard meer. Welk scenario ook maar jullie voorkeur heeft, laat je in ieder geval adviseren door een deskundige.

Meer weten over de mogelijkheden en kosten?

In alle opzichten beter uit elkaar.